Nekilnojamojo turto burbulo sprogimas pakirs šalies ekonomiką

2008.01.28

 

Kiek daugiau nei prieš metus vieną savo straipsnį retoriškai pavadinau taip: „Ką nušluos nekilnojamojo turto burbulo sprogimo banga“. Ten, be kita ko, užsiminiau, kad sutelktomis statybos bendrovių, bankų ir valdžios institucijų pastangomis gali pavykti ignoruoti didėjančias nekilnojamojo turto sektoriaus ir apskritai Lietuvos ūkio problemas dar kokius metelius, tačiau dėl to ekonomika bus įstumta į aklavietę. Ir štai praėjus metams, niūriausios prognozės pildosi. Paakintas to fakto, kad absoliuti dauguma mano ir kitų didžiausiais pesimistais laikytų analitikų įžvalgų bei nuogąstavimų pildosi, ryžtuosi piešti tolesnės nekilnojamojo turto, finansų rinkų bei apskritai ekonominės raidos scenarijų. Pasaulinėse finansų rinkose siaučianti krizė galbūt privers ir mūsų verslo, politikos galinguosius bei paprastus žmones, perkančius drastiškai pervertintą būstą, atsitokėti iš nežaboto optimizmo kvaitulio. Galbūt šiuo metu jų sąmonę jau lengviau pasieks argumentų kalba.

 

Kur atėjom?

 

Praėjusius metus galima vienareiškmiškai įvardyti kaip itin spartaus ekonominių nesubalansuotumų didėjimo Lietuvoje laikotarpį. Nepaisant vis mažiau optimistinio bankų atstovų tono vertinant ūkio perspektyvas, 2007 m. tęsėsi karštligiškas paskolų dalijimas. Preliminariais vertinimais, bankų paskolų portfelis padidėjo 17 mlrd. litų. Turint omenyje, kad 2007 m. šalies BVP turėtų sudaryti maždaug 100 mlrd. litų, toks paskolų portfelio padidėjimas yra tiesiog milžiniškas. Maža to, didžioji šio padidėjimo dalis yra finansuojama užsienio bankų lėšomis, o ne šalies rezidentų sukauptais indėliais. Ir tai – labai svarbus aspektas, nes dėl finansinių injekcijų iš užsienio, makroekonominiu mastu kyla praturtėjimo iliuzija. Ką gi mes veikiame su pasiskolintais pinigais? Gyventojų kreditavimas sudaro kiek daugiau nei pusę paskolų portfelio prieaugio, o pasiskolintas lėšas jie, kaip žinia, skiria būstui bei vartojimo prekėms pirkti. Paskolos verslui daugiausia skiriamos nekilnojamojo turto projektams (būsto statybai, prekybos ir verslo centrų bei infrastruktūros plėtrai) finansuoti; paskolos apdirbamajai pramonei sudaro tik apie 10 proc. bankų portfelio ir jų dalis nuolat mažėja. Apibendrinant galima teigti, kad agresyviai dalijamos paskolos skatina vartojimą, būsto pirkimą ir apskritai turi didelį skatinantį poveikį visuminei paklausai. Tačiau kreditai labai mažai skatina šalies gamybinį potencialą ir gal net neigiamai veikia šalies ilgalaikio ūkio augimo perspektyvas, mat didėjant šalies įsiskolinimui pastoviai didėja palūkanų našta, ir periodiniai palūkanų mokėjimai užsienio kreditoriams jau siekia 3-4 proc. BVP.

Kaip paskolų statistiką atitinka šalies ūkio realiojo sektoriaus rodikliai? Jie, be jokios abejonės, patvirtina nepalankią diagnozę. Ekonomikos garvežio variklis įkaitęs iki raudonumo dėl į jį be saiko pilamos anglies – kreditų. Pirmasis to požymis yra nepaprastai dideli nominaliojo ir realiojo BVP augimo tempai bei išaugęs atotrūkis tarp jų: dėl didžiulės, kreditų stimuliuojamos paklausos 2007 m. pirmų trijų ketvirčių nominalusis BVP buvo net 18 proc. didesnis negu atitinkamą ankstesnių metų laikotarpį, o realusis BVP per šį laikotarpį augo dvigubai lėčiau, bet irgi itin sparčiai – 9 proc. Šis atotrūkis rodo, kad šalies gamintojai ir paslaugų teikėjai nesugeba patenkinti kreditų stimuliuojamos paklausos, tad ne tik balansuoja ant gamybinių pajėgumų ribos, bet ir sparčiai didina kainas.

Tokiomis sąlygomis gali pasirodyti keista, kad investicijų į gamybą dinamika yra vangi. Kas gi trukdo šalies gamintojams sėkmingai didinti savo gamybinį potencialą? Pastaraisiais metais fiksuoti fantastiniai statybos ir nekilnojamojo turto plėtros bendrovių pelnai rodo, kad šie sektoriai nukonkuruoja gamybininkus pritraukiant kapitalą ir tą patvirtina bankų paskolų pagal ekonomines veiklas statistika. Maža to, sprendžiant iš Europos statistikos tarnybos Eurostat duomenų, kapitalo trūkumas Lietuvos gamintojams nėra didelė problema – tai yra gerokai mažiau gamybą ribojantis veiksnys negu vidutiniškai Europos Sąjungoje. Didžioji mūsų gamintojų problema – nepakankama darbo jėga, kurią siurbte susiurbė statybų ir paslaugų sektorius bei apkarpė didelė pastarųjų metų emigracija. Ar verta gamybininkams plėtoti verslą, įvertinant galimą kasmetinį dvidešimties procentų darbo užmokesčio didėjimą, kuris gali pakirsti gamintojo konkurencingumą, arba tą riziką, kad įmonės inžinieriai ar kiti darbuotojai „persikvalifikuos“ į trigubai geriau apmokamus juodadarbius statybininkus kur nors Airijoje ar Vilniaus priemiestyje?

Taigi, verslo iniciatyva, kapitalas ir darbo jėga pastaruoju metu koncentravosi į tiesiogiai su statybų bumu susijusius sektorius. Svarbus klausimas, kiek Lietuvos ekonomika tapo priklausoma nuo šių dideliu jautrumu verslo ciklo svyravimams pasižyminčių sektorių. Statybų, nekilnojamojo turto ir finansinio tarpininkavimo sektorių aktyvumas pastaraisiais metais sparčiai augo ir šiuo metu jų dalis BVP yra apie 24 proc. Vis dėlto bendras nekilnojamojo turto bumo poveikis šalies ūkiui yra žymiai didesnis negu galima manyti iš minėtų sektorių sukuriamo produkto dalies BVP, ir galima užtikrintai teigti, kad absoliuti dauguma šią temą nagrinėjančių Lietuvos ekonomistų nepakankamai įvertina kredito ir statybos bumo svarbą. Vien mechaniškai vertinant, daugybė pramonės, paslaugų ir prekybos įmonių aptarnauja statybos ir nekilnojamojo turto plėtros sektorius. Tačiau daug svarbiau tai, kad nekilnojamojo turto bumas yra praktiškai būtina sąlyga, kad dešimtys milijardų litų finansinio kapitalo (bankų paskolų forma) įplauktų į Lietuvos ekonomiką. Bankai negali tautiečiams primėtyti pinigų maišų iš malūnsparnių – jie išduoda dešimtis milijardų litų kreditų nekilnojamajam turtui plėtoti, būstui įsigyti, būstui įsirengti ir t.t. Šie pinigai daug kartų sukasi ekonomikoje, teigiamai paveikdami ir, atrodytų, visai nesusijusia veikla užsiimančių įmonių ir gyventojų finansinę padėtį. Valdžiai (kuri akivaizdžiai nesuvokia iki galo, kas čia vyksta) netikėtas, neplanuotas ir „žvėriškai“ augusias biudžeto pajamas pastaruoju metu taipogi sunešė ne kažkokie aitvarai, o tas pats kredito ir statybų bumas. Vadinamojoje „kredito ciklo“, „finansinio akseleratoriaus“ ekonominėje literatūroje plačiai išnagrinėtos sąsajos tarp finansų rinkų procesų ir realiosios ekonomikos, o šio straipsnio autoriaus atlikti empiriniai tyrimai Lietuvos atveju taip pat patvirtino skatinantį kredito bumo poveikį šalies ūkiui*. Viskas gražu, tačiau kai burbulai sprogsta, finansų rinkų sutrikimai ekonominę krizę gali nepaprastai užaštrinti. Lietuvos ekonomikos analitikai apie „kredito ciklo“ sąvoką dar nė neužsimena, nors užsienio analitinėje spaudoje jau daug matyti tokių akademinės ekonomikos terminų.

Oponentai sakytų, ekonomika auga kone 10 procentų, nedarbo problema praktiškai išnyko, žmonės iš nenašių sektorių persiorientavo į šiuo metu pelningas veiklas, atlyginimai ir pelnai sparčiai didėja... Tai gal čia viskas gerai? Atsakant į šiuos argumentus, galima pateikti vaikišką pavyzdį. Tarkim, šeimos galva iš kaimyno pasiskolino pinigų. Tuomet, kad paskatintų savo tingias atžalas, už kiekvieną namų ruošos darbelį – išplautus indus, sutvarkytą kambarį – jis juos paskatina pinigėliais. Šeiminykščiai išties juda, kruta – namai blizga. Už uždirbtus pinigus vaikai prisiperka saldainių ir kitų gėrybių. Kaip šią situaciją vertina ekonomistas? Jis konstatuoja namų ūkio bumą, tačiau jei šeima neturi pakankamai pajamų „iš išorės“, jis mato didžiulę krizės grėsmę. Jei nuo „smėlio dėžės“ lygio pavyzdžio grįžtume prie Lietuvos realybės, įžvelgtume tiesioginę analogiją. Matydami nenuginčijamą ekonominės gerovės didėjimą, dažnai neįžvelgiame veidrodinės pusės – daugybė gyventojų ir verslo subjektų tuo pat metu labai daug skolinasi. 2007 m. trečiojo ketvirčio duomenimis, bendroji šalies skola užsieniui („kaimynui“) buvo 42 proc. didesnė negu prieš metus ir sudarė 68 proc. BVP.

Kaip mums pavyksta uždirbti pajamas „iš išorės“ ir ar galime būti ramūs, kad lengvai pavyks tas skolas „kaimynui“ grąžinti? Tai rodo šalies mokėjimų balanso raidos analizė. Priešingai negu žiniasklaidoje teigia dauguma analitikų, ne infliacija yra pagrindinis ūkio perkaitimo ir galimos ekonominės krizės požymis (nors ji sausio mėn. jau, tikėtina, sieks 10 proc., tik mažiau nei pusė šio kainų prieaugio yra susijusi su paklausos ir darbo sąnaudų didėjimu), o bręstati mokėjimų balanso krizė. Einamosios sąskaitos deficitas (ESD), kuris iš esmės rodo, jog eksportuodami, investuodami ar dirbdami užsienyje mes uždirbame mažiau negu užsieniečiai iš mūsų, pastaraisiais metais drastiškai didėjo – pvz., per pirmus tris 2007 m. ketvirčius ESD buvo 59 proc. didesnis negu atitinkamą ankstesnių metų laikotarpį ir sudarė bauginančius 14 proc. BVP. Išeina, jog lėšos, atitinkančios maždaug 14 proc. BVP, šiuo metu negrįžtamai palieka ekonomiką, gyventojus apsėdus automobilių, buities ir kitų importinių prekių pirkimo manijai, o firmoms importuojant investicines ir tarpinio vartojimo prekes. Tokia nepalanki einamosios sąskaitos raida būtų toleruotina tik tuo atveju, jei visa tai būtų finansuojama tiesioginėmis užsienio investicijomis, dėl kurių sparčiai didėtų gamybinio kapitalo kiekis. Deja, jų raida, neskaitant kai kurių išimčių, yra labai nepalanki, naujų plyno lauko investicijų į gamybą beveik neturime, o einamosios sąskaitos deficitas padengiamas bankų iš užsienio pasiskolintomis lėšomis. Kitaip tariant, mes vis skolinamės ir skolinamės iš gerojo „kaimyno“, blizginam savo „namelius“, tačiau profesionaliam ekonomistui tai tampa vis labiau panašu į kai ką, ką vadiname Ponzi žaidimu. Norint be problemų aptarnauti didėjančią skolą užsieniui, turėsime iš esmės padidinti eksporto konkurencingumą, kartu sumažindami išaugusį apetitą naujiems automobiliams, plazminiams televizoriams ir kitoms santykinai pingančioms prekėms, kuomet atlyginimai didėja. Mano spėjimu, tai – neįmanoma misija.

 

                 Kas mūsų laukia?

 

JAV finansų krizė – akivaizdus pavyzdys, kad vertinant situaciją, visų akys turėtų krypti į nekilnojamojo turto rinką. Sprogusio burbulo toksiškos atmatos lėtai, bet užtikrintai nuodija JAV (ir ne tik!) finansų sektorių, gadina namų ūkių finansinę sveikatą ir apetitą prekėms, paralyžuoja statybų sektorių. Neturėkime iliuzijų, kad turėdami daug labiau nei daugumoje pasaulio šalių išpūstą nekilnojamojo turto burbulą ir bestuburę ekonomiką (labai netvirtą gamybinį pagrindą), be skausmo išsisuksime nuo mūsuose ir pasaulyje sprogstančio nekilnojamojo turto burbulo padarinių.

Pagrįsdami vien savo autoritetu, kai kurie analitikai prognozuoja 10-15 procentų būsto kainų kritimą, kiti gi – aiškiai šališki – kalba net apie nuosaikų tolesnį kilimą. Stebėdamas tokią nuomonių makalynę, turbūt nelabai nusidėsiu pareiškamas savo, ne mažiau pagrįstą, tačiau daug radikalesnę nuomonę: tikėtina, kad per ateinančius keletą metų nekilnojamasis turtas gali pigti ir 40-50 procentų, ir tai įvyktų kartu su dideliais ekonominiais sukrėtimais. Toliau pateiksiu labiausiai tikėtiną, mano galva, scenarijų, kuris atvestų į tokią situaciją.

Manau, kad Latvijai (kurios ūkis kenčia nuo tų pačių ligų kaip ir Lietuvos, tik ligos ten yra gerokai vėlesnės stadijos) faktiškai liko tik keletas ketvirčių įvykdyti stebuklingą ekonomikos persilaužimą, tačiau kol kas niekas nesuvokia, kaip tai įmanoma padaryti. Antraip užsienio bankai jau kone iki viršutinės ribos įsiskolinusiai šaliai turės nukirsti papildomą finansavimą (įvyks vadinamasis credit crunch) – tai juos skatina daryti tiek įtakingi tarptautiniai stebėtojai, tiek finansų rinkos, kuriose drastiškai krito tų bankų akcijų kainos, tiek galų gale sveikas protas. Nekilnojamojo turto kainų kritimo tendencijos bei finansavimo politikos pokyčiai tokiu atveju automatiškai persimestų į Lietuvą.

Jei nekilnojamojo turto kainų korekcija būtų įvykusi prieš porą metų, statybų bendrovės rinkos griūties atveju būtų galėjusios palyginti neskausmingai sumažinti nekilnojamojo turto kainas, nes turėjo didžiulius pelno buferius. Dabar gi jos tikina, kad dėl išaugusios savikainos tų buferių nebeliko, o tai reiškia, kad mažėjant nekilnojamojo turto rinkos sandorių skaičiui bei užspaudus paskolų grąžinimo grafikams, taps vis labiau tikėtini priverstiniai „gaisriniai pardavimai“ (fire sales) ir „nuolaidų lietūs“. Statybų bendrovės tokią galimybę kaip įmanydamos neigia, tačiau žinant, kaip stipriai yra išpūstas burbulas ir tai, kad protingai statant ir efektyviai naudojant resursus būstą galima pastatyti daug pigiau negu už jį prašoma rinkoje, tikėtina, kad šiame klasikiniame „kalinio dilemos“ uždavinyje vis daugiau statybos bendrovių „išduos savo bendrus“, kad išneštų sveiką kailį. Jos ims pardavinėti būstą daug pigiau, kaip tai ką tik su dideliu atgarsiu padarė viena didelė Estijos statybų bendrovė.

Vertinant fundamentaliau, t.y., nagrinėjant, kodėl mano ekonominės prognozės ir nekilnojamojo turto perspektyvų vertinimas yra daug pesimistiškesnis negu daugumos analitikų, reikia pabrėžti anksčiau aprašytą kredito bumo poveikį ūkiui, kuris paprastai yra nepakankamai įvertinamas. Nekilnojamojo turto burbulo sprogimas reikš mūsų verslo modelio žlugimą – kaip buvo dėstoma anksčiau, ekonomika tapo pernelyg priklausoma nuo statybų bumo ir jo dėka šalį pasiekiančių dešimčių milijardų litų. Jei sustos ši veikla ir jos kreditavimas, praturtėjimo iliuzija dings, o ekonomikos pagrindas bus tiesiog išmuštas iš po kojų.

2007 m. pabaigoje drastiškai sumažėjusi būsto paklausa, akivaizdžiai netvarus nekilnojamojo turto kainų lygis, neigiami pokyčiai užsienio nekilnojamojo turto rinkose bei besikeičiantis finansų rinkų dalyvių požiūris į riziką žada sunkius laikus visiems tiesiogiai su statybomis susijusiems sektoriams. Taip pat tikėtina, kad bankų, kartais finansuojančių net 80 proc. nekilnojamojo turto projekto sąnaudų, rekordiniai pelnai dėl minėtų priežasčių ateinančiais metais labai ženkliai sumažės. Turbūt stipriai nukentės ir prekybos įmonės – žvelgiant į ilgesnio laikotarpio perspektyvą didžiulių, kone šonais besiglaudžiančių prekybos centrų statybas sunku pavadinti kitaip nei superoptimistiniu kvaituliu. Panašus poveikis lauktų ir gamybos įmonių, orientuotų į statybų aptarnavimą. Valstybės biudžete, kurio pajamų didėjimo, na, niekaip nespėdavo prognozuoti valdininkai (vien PVM kiek turėjo priaugti dėl išaugusių nekilnojamojo turto kainų!), veikiausiai imtų žiojėti didelės skylės, nes daug išlaidų išpūstos ilgam ir jų lengvai sumažinti nepavyks. Didelis visuminės paklausos susitraukimas, struktūrinės problemos daugelyje sektorių reikštų didėjančią nedarbo grėsmę, augančią tiek būsto, tiek verslo paskolų negrąžinimo riziką ir daug nepalankesnes kreditavimo sąlygas, dėl kurių nekilnojamojo turto (beje, ir finansinio turto) kainos galėtų drastiškai nukristi ir netgi būti daug mažesnės už statybos savikainą.

Jei statybininkai ir bankų vadybininkai nenori suvokti rizikų, piršdami gyventojams pervertintą būstą, tai bent bankų strategai turi suprasti, kad dešimčių tūkstančių žmonių imamos šimtatūkstantinės paskolos labai abejotinos vertės turtui įsigyti sukuria dešimtmečius trunkančius įsipareigojimus ir finansinius santykius. Iki šiol visas rizikas suversdami paskolų gavėjams ir labai pragmatiškai (tačiau ganėtinai trumparegiškai) galvoję bankai turi pagaliau suvokti, kad jie galės lengviau atsikvėpti ir manyti, kad išlipo sausi iš balos, tik po keliolikos metų. Bėda ta, kad jei pastaraisiais metais stebėtas visuotinis neatsakingumas sugriaus šalies ūkį, sausų išvis nebus.

 

 

 

Apie galbūt jau perkaitusią Lietuvos ekonomiką

balsas.lt, 2007.06.06

 Neseniai tarptautinė reitingų agentūra „Standard and Poor‘s“ sumažino Lietuvos kredito reitingo perspektyvą dėl padidėjusios staigaus  Apie galbūtgrėsmės. Tai paskatino daug diskusijų ekonomikos perkaitimo tema. Kaip įprasta, labiausiai girdimas šalies bankų analitikų balsas. Jie ramina (o gal raminasi?) – neva užsienio stebėtojai ne visuomet suvokia, kas vyksta dinamiškoje Lietuvos ekonomikoje, neperpranta mūsų ekonomikos augimo „stebuklo“.

Deja, stebuklų nebūna – ūkio ir visuomenės gerovės augimas daugiausia pagrįstas ne tobulėjančiomis gamybos technologijomis ar didėjančiu našumu, o tiesiog skolintomis lėšomis, kurias, kaip žinia, reikės grąžinti. Tiesa, gal ir teisingai sakoma, kad užsienio stebėtojai, vis dažniau prabylantys apie didėjančias mūsų ekonomikos problemas, paprastai neturi galimybių laikyti ranką ant pulso ir adekvačiai vertinti mūsų šalies ekonominę sveikatą. Antraip jau prieš gerus metus jie turėjo pastebėti, kad ekonomika ima perkaisti. Buvo akivaizdu, kad ūkis kaista, stebint psichozės apimtą būsto rinką, nevaldomą kredito apimčių didėjimą, didėjančią įtampą darbo rinkoje ir t.t. Dauguma raminosi, kad tai normalūs ekonominės konvergencijos procesai, kad dinamiškus procesus šalies ekonomikoje galima paaiškinti „vėlyvu startu“ (mažu ūkio įsiskolinimu, žemu atlyginimų ir kainų lygiu ir pan.), tačiau vis daugėja požymių, jog šitaip mąstant šalies ekonomika stumiama į aklavietę. Autoritetingoms institucijoms pagaliau pateikiant neigiamus vertinimus, valdžios atstovai nebegali į tai nekreipti dėmesio, tačiau kai imama atsitokėti, mes veikiausiai esame situacijoje, kai ekonomika jau yra perkaitusi. Kitaip tariant, apie ūkio perkaitimą reikia kalbėti ne kaip apie tolimą galimybę, o kaip vieną iš labiausiai galimų, o gal net nebeišvengiamą ateities scenarijų. Nors garsių šalies ekonomikos analitikų sutartinai skambančių raminimų fone tokie teiginiai gali atrodyti drastiški, tačiau argumentų šiam požiūriui ketvirtis po ketvirčio daugėja.

Ekonomikos perkaitimo mechanizmas

Štai keletas dažniausiai girdimų klaidingų samprotavimų apie ūkio perkaitimą: esą dėl ūkio perkaitimo dar nėra ko nerimauti, nes besivystančios ekonomikos šalims būdingas toks spartus ūkio augimas, infliacija paaiškinama kainų lygio artėjimu prie Vakarų  Europos lygio, o bankų paskolų portfelio augimas visiškai pateisinamas gyventojų noru gyventi gerai jau dabar (juk gyvenimo lygio priartėjimas prie vakarietiškų standartų neva tik laiko klausimas).

Visų pirma, nerimauti verčia ne pats spartus bendrojo vidaus produkto (BVP) augimo tempas, o tai, kaip pavyksta tą BVP sukurti – daugiausia nepaliaujamo kreditavimo dėka bei vis didėjant ūkio nesubalansuotumams. Šalies ūkio augimo modelis gana paprastas. Bankams vykdant beatodairišką ir agresyvią kreditavimo politiką, ūkio subjektai itin aktyviai skolinasi vartojimo, būsto įsigijimo reikmėms bei ekonominį efektyvumą mažai didinančioms investicijoms (pvz., į nekilnojamąjį turtą) finansuoti. Kadangi paskolos didele dalimi finansuojamos iš užsienio, tai tolygu didžiulėms finansinėms injekcijoms į šalies ūkį (kone dešimt mlrd. litų „iš dangaus nukritusių“ pinigų per metus). Natūralu, kad šios lėšos iš karto tampa aktyviausių ūkio sektorių (statybos, nekilnojamojo turto sektoriaus, finansinio tarpininkavimo, prekybos, pramonės ir kt.) firmų bei darbuotojų pajamomis. Jausdamos didžiulę paklausą, šių sektorių įmonės aktyviausiai samdo naujus darbuotojus, didina atlyginimus – taip didėja įtampa darbo rinkoje. Atlyginimų augimo tempas yra daug didesnis už našumo didėjimą. Žmonės (o ir bankininkai, išduodantys paskolas), ypač jei jie neturi pakankamai makroekonomikos žinių, sunkiai gali įvertinti, ar atlyginimų padidėjimas yra tvarus. Vis dėlto akivaizdus finansinės padėties gerėjimas visų pirma sukelia optimizmo bangą, taip sukuria galimybes didinti vartojimo išlaidas, pirkti būstą, imti dar didesnes paskolas. Didelė paklausa prekėms ir paslaugoms bei didėjančios gamybos sąnaudos verčia didinti produkcijos kainas. Didėjanti infliacija savo ruožtu skatina mažiau taupyti, daugiau vartoti bei apsisaugoti nuo jos tokiomis tradicinėmis investavimo formomis kaip būsto pirkimas. Tad padidėjus atlyginimams, išaugus infliacijai žmonės vėl plūsta į bankus ir vėl traukia iš letargo miego būsto rinką. Karuselė sukasi – į ekonomiką plūsta naujos skolintos lėšos, gyvenimas gerėja.

Ar tai tikrai nemokami pietūs, ar jau laikas perrašyti ekonomikos vadovėlius, papildant juos stebuklingo augimo receptais? Gal neskubėkim... Esant tokioms žemoms realiosioms palūkanoms ir išskirtinai aktyviam ūkio kreditavimui, ekonomika tiesiog negali neaugti. Jei kažkas ima paskolą ir už ją perka prekes ir paslaugas, reiškia, kiti automatiškai tuos pinigus uždirba. Tik jei šalies gamintojai nespėja patenkinti kredito stimuliuojamos paklausos, didėja kainos, įtampa darbo rinkoje, atlyginimai (sparčiau negu našumas), einamosios sąskaitos deficitas.

Nors visi kalba apie (politiškai jautrų) kainų didėjimą, neigiamos mokėjimų balanso tendencijos yra kur kas svarbesnis ūkio perkaitimo požymis, reikalaujantis išskirtinio dėmesio. Pastaruoju metu žymiai padidėjęs einamosios sąskaitos deficitas (anaiptol ne vien dėl naftos perdirbimo sutrikimų) rodo, kad šalies grynųjų pajamų, susijusių su užsienio prekyba, darbo jėgos ir kapitalo panaudojimu, srautas yra neigiamas ir jo kaitos tendencijos nepalankios. Supaprastintai tariant, importas auga daug sparčiau negu eksportas, ir žymi dalis lėšų, pritraukiamų iš užsienio paskolų forma, negrįžtamai palieka šalies ekonomiką, sumokant jas už gausiai importuojamas prekes.

Taigi, ūkio įsiskolinimas didėja, o mūsų galimybės uždirbti realias (užsienio valiuta denominuotas) pajamas ne tik kad negerėja, tačiau nuolat prastėja. Problemą sunku adekvačiai įvertinti, nes vis dar plūsta naujos kreditavimui skirtos lėšos iš užsienio. Apskritai galbūt dar nevertėtų kalbėti apie dideles grėsmes, susijusias su šalies kreditingumu, t.y. gebėjimu grąžinti skolas užsieniui, nes šalies įsiskolinimas dar nėra didelis vertinant pagal tarptautinius standartus. Vis dėlto būtina aiškiai atskirti skolinimąsi našioms gamybinėms investicijoms nuo skolinimosi vartojimui bei investicijoms į negamybinės paskirties nekilnojamąjį turtą. Pirmuoju atveju šalis didina savo ekonominį potencialą ir skolinimasis šioms investicijoms yra sveikintinas dalykas. Tuo tarpu jei dominuoja paskolos vartojimui ir nekilnojamajam turtui įsigyti (kaip yra Lietuvoje), tikėtinas labai intensyvus, tačiau laikinas ekonomikos pagyvėjimas, o ilgesnio laikotarpio perspektyvoje užsikraunamas didelis skolų balastas, kuris neišvengiamai mažins vartojimo išlaidas ateityje (reikės grąžinti paskolas) ir gali ilgam pakirsti ekonominės konvergencijos procesus. Stebint kredito procesus Lietuvoje tampa vis labiau akivaizdu, kad vos tik prislops didžiulis kredito srautas iš užsienio bankų, visuomenės stebuklingo praturtėjimo iliuzija kaip mat pradings, o ūkis gali pereiti į ilgalaikę recesiją.

Tai kodėl tikėtinas „kietas nusileidimas“?

Vyrauja nuomonė, kad ūkio metinis augimas tiesiog palengva sulėtės iki 5-6 proc. („švelnaus nusileidimo“ scenarijus), nes palaipsniui kylant palūkanų normoms ir atsargiau vertinant ateities perspektyvas, sulėtės bankų skolinimo augimas, sumažės atotrūkis tarp eksporto ir importo. Visgi tai daugiau yra „wishful thinking“ – noras mąstyti taip, o ne adekvatus situacijos vertinimas. Taip mąstoma jau antri metai, tačiau švelniojo nusileidimo kaip nėra, taip nėra, o ekonomika ieško „sprogimo“ ribos.

Esminė problema yra ta, kad žmonės, firmos, bankai ir valdžia, veikdami atomistiškai, t.y. nesistengdami įvertinti savo elgsenos padarinių visai ekonominei sistemai, vis didina ekonomikos nesubalansuotumus. Žmonių atlyginimai didėja, ir jie vis daugiau vartoja bei skolinasi. Dėl didelio ekonominio aktyvumo labai gerai surenkami mokesčiai, ir atitinkamai didėja valdžios sektoriaus išlaidos, o biudžeto konsolidavimui neskiriama pakankamai dėmesio ir pastangų. Didėjant bankų paskolų portfeliui bei paskolų palūkanoms (beje, jau išduotų paskolų palūkanų padidėjimas iš dalies susijęs su vienašališku VILIBOR tarpbankinių palūkanų didinimu, tačiau čia atskira tema), progresiškai didėja bankų pelnai, tad vėlgi maža paskatų be rimtesnio sukrėtimo tapti atsargiems. Geriausias verslas pastaruoju metu – visa, kas susiję su statyba ir vartojimu (prekyba), tad investicijos, paskolos, žmogiškieji resursai daugiausia kreipiami ten. Svarbus aspektas tas, kad viso to veidrodinis atspindys yra ažiotažas nekilnojamojo turto rinkoje. Jei žlugs nekilnojamojo turto rinka, ekonominis klimatas pasikeis kardinaliai. Jei sustotų vien tiesiogiai su statybos bumu susijusių sektorių – statybos, nekilnojamojo turto bei finansinio tarpininkavimo – veiklų aktyvumo augimas, ūkio augimo tempas kristų perpus. O jei čia būtų smukimas arba jei įvertintume visus antrinius efektus, nekilnojamojo turto rinkos žlugimo poveikis ūkiui būtų nepalyginamai didesnis. Apskritai korekcija nekilnojamojo turto rinkoje anksčiau ar vėliau neišvengiama, nes nekilnojamojo turto kainos drastiškai viršija bet kokiais būdais skaičiuojamą fundamentaliąją jo vertę – nesvarbu, ar vertintume realią statybos savikainą, ar nekilnojamojo turto generuojamas pajamas iš nuomos, gyventojų pajamų ir būsto kainų santykį ir t.t. Korekciją sukelti gali įvairūs veiksniai, tačiau svarbiausias yra bankų kreditavimo politikos pasikeitimas. Jei bankai ir toliau demonstruos wishful thinking, prastės šalies ir jų kredito reitingai ir juos ims disciplinuoti bei „mokyti“ finansų rinkos. Lygiagrečiai turėsime galimybę „mokytis“ iš Latvijos patirties, kur, kaip žinia, visi ekonominiai procesai yra labai panašaus pobūdžio, tik ekonominiai nesubalansuotumai yra daug didesni, ir bent jau kai kurie ekonomistai nemato jokios galimybės latvių ekonomikai „švelniai nusileisti“. Beje, pažymėtina, kad bet koks sukrėtimas regiono finansų rinkose neišvengiamai turės didelį poveikį ir mums.

Ar tikrai nieko negalima padaryti?

Makroekonominė situacija šalyje yra įtempta, ir ekonomistai dėl to iš esmės sutaria. Nuomonės daugiau skiriasi dėl to, ar reikia ir ką reikia daryti. Susidaro įspūdis, kad vyrauja tik deklaruojamo noro spręsti problemas, tačiau visiško neveiklumo atmosfera, o atsakingos institucijos bei įtakingi finansų sektoriaus dalyviai mėto vieni kitiems atsakomybės kamuolį.

Dažniausiai rodoma į vyriausybę ir jos atrištų rankų išlaidų politiką, tačiau naivu tikėtis, kad pora procentų sumažinusi išlaidavimą vyriausybė grąžins šaliai subalansuotą ūkio augimą, kai kredito portfelio didėjimas skaičiuojamas keliolika milijardų litų. Visai kas kita yra mokesčių politika: būsto lengvatos, padariusios meškos paslaugą būstą siekiančioms įsigyti šeimoms, bei nekilnojamojo turto mokesčio nebuvimas buvo labai svarbūs veiksniai, prisidėję prie būsto psichozės kilimo, ir tai vertintina kaip akivaizdžiai antisocialinė bei visiškai trumparegiška ekonominė politika.

Bankai, mėgstantys per savo viešųjų ryšių atstovus duoti pamokėles valdžiai ir visuomenei, atrodo, pamiršta, kad pagrindiniai svertai yra jų pačių rankose. Pirmiausia bankų motininių institucijų strategai turėtų nusiimti rožinius akinius ir suvokti, kad jų strateginis ėjimas dabar turėtų būti nurodymas mūsų vietiniams bankams pertvarkyti savo įsipareigojimų struktūrą,  didinant finansavimą vietinėje rinkoje. Paprastai tariant, šalies bankai turėtų stipriai didinti indėlių palūkanų normas. Žinoma, atitinkamai turėtų didėti ir išduodamų paskolų palūkanos, į jas tinkamai įtraukiant kredito, infliacijos, valiutos kursų rizikas. Kaip parodė įvykių raida po Latvijos finansinių sukrėtimų, tai iki šiol nebuvo tinkamai daroma. Palūkanų didinimas yra bene geriausia priemonė vėsinti mūsų karštą ekonomiką.

Bankų strategams stabdyti paskolų bumą reiškia rizikuoti prarasti rinkos dalį ir savanoriškai mažinti pelną – be abejo, daugeliui tai atrodo per didelė prabanga. Todėl finansų rinkos dalyvių priežiūros institucijos turėtų jiems „padėti“ tai daryti – mažų mažiausiai griežčiau ribojant gyventojams išduodamų paskolų dydį, kad neturėtume tokios netoleruotinos situacijos, kai namų ūkis prasiskolina bankui sumas, sudarančias 50-60 proc. ir daugiau visų pajamų. Iki protingo lygio sumažinus maksimalią paskolų ribą, atitinkamai koreguotųsi ir išpūstos būsto kainos. Be to, turbūt jau seniai reikėjo priimti fizinių asmenų bankroto įstatymą, tuomet apskritai bankams nebūtų noro beatodairiškai dalinti paskolas ir taip aktyviai propaguoti gyvenimą skolon.

Teisybės dėlei reikia pasakyti, kad galbūt dabar jau iš tiesų ne metas kažko imtis, galbūt belieka laukti adekvataus šalies reitingų sumažinimo, daug atsargesnio ekonominės situacijos vertinimo ir viltis, kad sulauksime švelnaus nusileidimo.

 

 

Apie perteklinio įsiskolinimo sindromą ir socialiai atsakingą bankininkystę

 bernardinai.lt, 2006.11.08

Anglai turi terminą „socialiai atsakinga bankininkystė“ (socially responsible banking practice). Lietuviškai tai skamba neįprastai, nes mes šio posakio paprastai nevartojame, mums jo nereikia – retai susimąstome, ar bankai nėra linkę pasinaudoti savo klientų finansiniu neišmanymu, ar jie visuomet tik gero linki, žarstydami patarimus taupymo, investicijų, skolinimosi klausimais. Deja, finansinė veikla pasižymi tuo, kad esi dažnai priverstas „lošti“ prieš antrąją finansinį sandorį sudarančią šalį. Ir bankai tikrai lošia. Sprendžiant iš bankų sistemos pelnų dinamikos (per tris šių metų ketvirčius bankai uždirbo rekordinį 493 mln. litų pelną), atrodytų, kad lošia gerai. Visgi kartais susidaro įspūdis, jog bankų strategijos yra šiek tiek trumparegiškos. Kredito bumo ir ekonominio pakilimo sąlygomis išties natūralu, jog bankai išgyvena aukso amžių – jie išduoda daug paskolų, t.y. parduoda didžiulį kiekį savo „produkcijos“, ir mažai tikėtina, kad tos paskolos iš karto taptų nemokios. Štai ir puikūs trumpo laikotarpio rezultatai. Tačiau būtina suvokti, kad tik stabiliai turtėjanti visuomenė ir didėjanti socialinė gerovė užtikrins pačių bankų sėkmingą veiklą ilgesnio laikotarpio perspektyvoje.

Dabar vyrauja ganėtinai laukinė bankininkystė: siekiama prisivilioti, pergudrauti ir supančioti klientą, jam ant pečių užkraunant kiek įmanoma daugiau finansinės rizikos. Tarkim, nukris už paskolą ir už pusę gyvenimo pajamų įsigyto būsto vertė, pakils tarpbankinės palūkanų normos ar prarasi darbą – kaltink pats save, tačiau sukandęs dantis turėsi grąžinti paskolą ir/ar prarasi užstatą (būstą). Bankai perkelia minėtas rizikas klientams, tačiau lazda turi du galus – visos tos rizikos atsigręžia į bankus kredito rizikos forma, nes finansinių sunkumų užgultas skolininkas gali tiesiog neišsimokėti. Bankai mąsto pragmatiškai – veikiausiai iki to laiko, kol skolininką užgrius finansinės negerovės, jis jau spės grąžinti didelę dalį paskolos, o likutį bus galima susigrąžinti realizavus užstatą. Sprendžiant iš itin žemų kredito rizikos priedų (t.y. bankų užsidedamų maržų virš tarpbankinių palūkanų normų) ir labai agresyvios bankų būsto paskolų politikos, jie mano, kad ta rizika bankams yra išties menka. Nepamirškime – rizika bankams yra menka, tačiau finansinių nuostolių rizika paskolas paėmusiems namų ūkiams galbūt yra labai didelė. Tik niekam ji nerūpi, nes Lietuva kol kas nepriaugo iki socialiai atsakingos bankininkystės.

Beje, dėl tos bankų prisiimamos rizikos nereikšmingumo galima ginčytis, ir bėda ta, kad rizika dažniausiai išryškėja tik tuomet, kai jau vėlu ką nors pakeisti. Finansinio tarpininkavimo teorijose plačiai aprašytos priežastys, dėl kurių bankai yra linkę prisiimti per dideles rizikas: pavyzdžiui, aštri konkurencija tarp bankų verčia gerinti paskolų sąlygas ir galbūt yra nepakankamai įkainojama prisiimama rizika, atskirų vadybininkų karjera ir reputacija galbūt priklauso nuo išduotų paskolų kiekio, motininiai užsienio bankai yra pakankamai dideli, kad galėtų sau leisti rizikingai žaisti Baltijos šalių rinkose, galiausiai bankų nuosavas kapitalas, kuriuo jie rizikuoja, yra tik palyginti nedidelis paskolų finansavimo šaltinis (bankai daugiausia perskolina skolintas lėšas).

Bankų siekis gauti greitą pelną ar „aplošti kitą pusę“ gali įstumti šalies ūkį į aklavietę. Štai keletas reiškinių, kurie šiuo metu vaidina absoliučiai esminį vaidmenį lemiant šalies ekonominę būklę, tačiau bankų analitikai apie tai kažkodėl tyli, – tai perteklinio įsiskolinimo sindromas (overborrowing syndrome) bei finansinio akceleratoriaus efektas.

Perteklinio įsiskolinimo sindromas – tai empirinis dėsningumas, kad šalys, liberalizavusios finansų sistemą ir atvėrusios ją užsienio kapitalo srautams, dažnai patiria ekonominį ir investicijų bumą, kuris trunka maždaug penketą metų, po jo ištinka ekonominis nuosmukis dėl neadekvataus įsiskolinimo ir perteklinių investicijų. Baltijos šalyse skolinimosi tempai jau keletą metų patys sparčiausi Europoje, o paskolos vis dar brukamos, kam reikia ir nereikia (nors bendras ūkio įsiskolinimo lygis dar nėra labai aukštas, nereiškia, kad Vakarų Europos lygį turėtume mėginti pasiekti per keletą metų).

Finansinis akceleratorius – tai ekonomikos vystymosi ciklo sustiprinimo mechanizmas, kuris pasireiškia tuo, kad, sumažėjus palūkanų normoms ir privačiam sektoriui ėmus sparčiai skolintis, padidėja nekilnojamojo ir kito kaip užstatas naudojamo turto vertė, o tai leidžia dar daugiau skolintis, ir laikinai itin išauga visuminė paklausa bei bendras ekonominis aktyvumas. To padarinys – įvairiausi bumai (ekonomikos augimo, investicijų, vartojimo, turto kainų). Didžioji problema ta, kad šitaip susiformuoja nekilnojamojo ir finansinio turto burbulai, kuriems sprogus finansinis akceleratorius tik sustiprina ekonominį nuosmukį – mažėjanti kaip užstatas naudojamo turto vertė verčia riboti skolinimą ūkiui, ir ūkis gali patirti kredito badą (credit crunch). Lietuvoje yra akivaizdūs visi finansinio akceleratoriaus požymiai.

Veikiausiai itin spartus ekonomikos augimas, lydimas didelių ekonominių nesubalansuotumų, yra anaiptol ne puikus valdžios nuopelnas, kuriuo visgi mėgstama girtis, ir ne sparti ekonominė konvergencija su Vakarų Europa, o tiesiog aukščiausia finansinio akseleratoriaus išpūsto ekonominio ciklo fazė. Ir svarbiausias ekonomistų diskusijų objektas šiuo metu yra klausimas, kada ir kaip ūkio plėtros tempai sumažės. Jokiu būdu negalima atmesti galimybės, kad tai bus staigus ir skausmingas nuopuolis.

Situacija grėsminga dar ir tuo, kad firmos ir žmonės, ypač tie, kurie ne itin domisi šalies ekonominiu gyvenimu, pajutę pajamų didėjimą pastaruoju metu, finansines perspektyvas gali vertinti itin optimistiškai (tai rodo visi Statistikos departamento atliekami namų ūkių ir verslo nuomonių tyrimai) ir yra pasirengę daug investuoti ar įsigyti didelius pirkinius. Apskritai yra išties mažai tikėtina, kad vidutinės trukmės laikotarpiu ekonominė aplinka išliks tokia palanki (didėja darbo jėgos trūkumas ir spaudimas didinti algas, keičiasi palūkanų normų aplinka, auga ūkio įsiskolinimas ir skolos aptarnavimo išlaidos, bliūkšta nekilnojamojo turto kainų burbulas ir baigiasi su juo susijusi psichozė), tad nepasvertos investicijos gali atnešti didelių nuostolių, o noras vartoti daug daugiau nei uždirbama gali virsti rykšte, pasikeitus situacijai darbo rinkoje.

Dabar išties ateina metas taupyti, tačiau reikia rinktis saugias investicijas ir nesivaikyti fantastinės grąžos. Ekonominė realybė tokia, kad reikia pamiršti „Sekundės“ laikus primenantį populiarųjį prisigalvojimą, jog butas, namas, žemė ar lietuviška akcija yra tiesiog aukso vertės investicija, užtikrinsianti sotų gyvenimą nieko nedirbant. Antra vertus, reikia nepamiršti, jog bankai truputį gudrauja, pastaruoju metu ėmę aktyviai piršti taupymo pamokėles visuomenei: įmantrių finansinių instrumentų, tarkim, obligacijų, susietų su egzotiškų šalių akcijų ar žaliavų kainų indeksais, siūlymas beveik visuomet yra tam tikras manipuliavimas ir lošimas prieš klientą. Bankų pamokėlės ir raginimai traukti pinigus iš kojinių dar nemaloniau nuteikia dėl to, kad svarbiausių bankų, turinčių finansavimo šaltinių užsienyje, siūlomos indėlių palūkanų normos yra juokingai mažos ir netgi nesiekia (saugesnių ir likvidesnių) vyriausybės vertybinių popierių (VVP) palūkanų normų!

Bankai mėgsta mokyti visuomenę įvairiais gyvenimo klausimais: jie švelniai pastūmės pirkti būstą, subtiliai užsimindami apie neišvengiamą brangimą „iki žinių apie eurą“, pasiūlys universalų problemų sprendimo raktą „nori ir turi“, suteiks garantuotą 30% investicijos grąžą „su sąlyga, kad...“  Visuomenė savo ruožtu galėtų pamokyti bankus, kaip didinti indėlių palūkanų normas, pasirinkdama, tarkim, investicijas į VVP, o ne bankų indėlius. Bankai keltų indėlių palūkanų normas bei galbūt nustotų į kairę ir į dešinę dalyti pigius kreditus. Gal ir utopiškai atrodo šis beatodairiško skolinimo ir skolinimosi problemos sprendimo būdas, bet gerai funkcionuojanti ir likvidi mažmeninė VVP rinka gal išties galėtų būti viena iš kredito bumo stabdymo priemonių. Bet kokiu atveju, ryškėjant daugeliui ūkio perkaitimo ir ekonomikos nesubalansuotumo požymių, žmonės ir verslas turėtų daug atsargiau vertinti savo ir viso ūkio ekonominę perspektyvą ir bent jau neskubėti pasiduoti bankų vilionėms.

 

 

Ką nušluos nekilnojamojo turto burbulo sprogimo banga?

bernardinai.lt, 2006.10.25

„Gal žmonių kvailumas ir begalinis, tačiau kvailių skaičius tikrai baigtinis“, – tokie komentarai praėjusią savaitę mirgėjo interneto naujienų portaluose, Registrų centrui paskelbus, kad šiemet sausio-rugsėjo mėnesiais Lietuvoje sudaryta 22,5 proc. mažiau būsto pirkimo-pardavimo sandorių, palyginti su atitinkamu praėjusių metų laikotarpiu. Atrodo, rožinėmis nekilnojamojo turto (toliau - NT)rinkos perspektyvomis tebetiki tik šiuo turtu prekiaujančios agentūros, vis dar desperatiškai bandančios įtikinti visuomenę, kad „dėl didelės paklausos brangs naujos statybos, kokybiški, didesnio ploto butai“ ir pan., bei bankai, vis dar noriai dalijantys šimtus milijonų litų paskolų naujiems gyvenamosios statybos projektams finansuoti. Ar galima ir toliau toleruoti šališką ir iškreiptą nekilnojamojo turto bendrovių atstovų viešiesiems ryšiams pateikiamą analizę? Atsakymas vienareikšmiškas: Ne. Nes ant kortos imama statyti nebe pavienių šeimų, perkančių būstą, finansinė gerovė, bet visos šalies ekonomika.

Nešališki analitikai beveik visiškai vieningai sutaria, jog būsto kainos Lietuvoje yra stipriai pervertintos. Tai patvirtina tiek finansinė analizė (įvertinant šalies gyventojų vidutines pajamas ar, tarkime, lyginant būsto įsigijimo ir nuomojimosi alternatyvas, būstas yra bene brangiausias Europoje), tiek mikroekonominė analizė (net oficialus, Statistikos departamento pateikiamas statybų bendrovių pelningumas gerokai didesnis už vidutinį šalies įmonių pelningumą, ką jau kalbėti apie faktinį šio verslo pelną), tiek makroekonominė analizė (daugiausia investicijų koncentruojama į statybas, darbuotojų skaičius statybų ir nekilnojamojo turto tarpininkavimo sektoriuje pastaruoju metu taip pat didėjo sparčiausiai, būsto statybos apimtys kyla į vis naujas aukštumas – neišvengiamas radikalus pasiūlos ir paklausos santykio pasikeitimas).

Nepamirškime, kad kyšiais maitinama „abonentų gvardija“ irgi ne amžina – ilgainiui mažės šešėlinė statybų savikaina. Europos centrinis bankas veikiausiai tęs pinigų politikos griežtinimo politiką (euro zonos pinigų politikos kūrėjams, be kita ko, kelia nerimą spartus euro zonos kredito augimas, kuris, beje, bent penkis kartus lėtesnis nei Lietuvoje), ir tai neišvengiamai mažina viso pajamas generuojančio turto, įskaitant nekilnojamąjį, fundamentaliąją vertę. Galiausiai turės būti panaikintos iš principo ydingos gyventojų pajamų mokesčio lengvatos bei įvestas nekilnojamojo turto mokestis. Šį neigiamai būsto kainas veikiančių veiksnių sąrašą tikrai galima tęsti toliau, tačiau tai yra elementarūs, daugeliui gerai žinomi dalykai ir analitinės įžvalgos čia nedaug, tad neverta plėstis.

NT optimistų argumentai apie brangstančią statybų savikainą yra niekiniai – vargu ar rasime Lietuvoje privačią ūkio šaką, kurioje sąnaudų kontrolė būtų tokia minimali, ir jokie šalies gamintojai, išskyrus NT vystytojų grietinėlę, nesigiria šimtaprocentinėmis pelno maržomis. NT optimistai pateikia vienintelį rimtą konktrargumentą – t.y. didėjančios gyventojų pajamos. Niekas nenuneigs, kad vidutinis gyventojų pajamų lygis šalyje pastaraisiais metais sparčiai didėjo, tačiau pastaruosius dvejus metus atlyginimai šalyje didėjo gerokai sparčiau negu realus darbo našumas, įtampa darbo rinkoje dėl kvalifikuotų darbuotojų trūkumo bei emigracijos nepaprastai išaugo, ir apskritai šalies ūkis pavojingai priartėjo prie ekonominio perkaitimo ribos. Taigi būtent apie kredito ir statybų bumo sukelto ūkio perkaitimo ir staigaus ekonominio nuosmukio riziką (ar neišvengiamybę) šiuo metu reikia kalbėti bei pagaliau įžvelgti per medžius ir mišką.

Ekonomistai paprastai bando analizuoti ekonominius procesus pasitelkdami supaprastintai realybę aprašančius matematinius modelius ar logines paradigmas. Tad aiškumo dėlei truputėlį supaprastinkime Lietuvos ekonominę realybę, išskirtinį dėmesį teikdami NT sektoriui bei skolinimuisi iš bankų, ir paanalizuokime, kokia yra reali šalies ekonominė būklė bei jos perspektyvos vidutinės trukmės laikotarpiu.

Būsto, labiau negu bet kurios kitos prekės, kaina yra jautri palūkanų normoms bei skolinimosi sąlygoms, kadangi paprastai tai yra pats brangiausias namų ūkių pirkinys, o jį įsigyjant dažniausiai tenka skolintis pinigų. Dėl to, beje, nekorektiška lyginti būsto kainas šiuo metu su, tarkim, vyravusiomis prieš penkerius metus, nes tuomet skolinimosi galimybės buvo itin menkos, o skolinimasis brangus (tad būsto kainos ir turėjo būti labai mažos, žvelgiant iš šios dienos perspektyvos). Mano tvirtu įsitikinimu, 2003 m. prasidėjęs statybų ir būsto kainų bumas neatsitiktinai sutapo su nuo tada besitęsiančiu gyventojų kreditavimo bumu, o gyventojų pajamų augimas su šiais procesais yra tokiais glaudžiais abipusio priežastingumo ryšiais susijęs reiškinys, kad jokiu būdu negalima pajamų didėjimo išskirti kaip išorinio (egzogeninio) veiksnio, paaiškinančio pastaraisiais metais stebimą statybų, NT kainų ir kredito bumą.

Supaprastintas mechanizmas turėtų atrodyti intuityvus – nuo 2003 m. žmonės ėmė aktyviai skolintis, kad įsigytų būstą, bankų paskolos daugiausia buvo ir yra finansuojamos motininių užsienio bankų lėšomis bei šalies bankų sistemoje „sukurtais“ pinigais, kitaip tariant, paklausa būstui dažniausiai finansuojama (kol kas) neuždirbtais pinigais (ateities pajamų sąskaita).

Vis dėlto neuždirbtos būstą perkančių gyventojų išlaidos automatiškai tampa uždirbtomis statybos bendrovių, į statybų sektoriaus poreikius nukreiptos apdirbamosios pramonės bei paslaugų sektoriaus įmonių, NT tarpininkavimo bendrovių bei visų šių sektorių darbuotojų pajamomis. Dalis šių bumo sąlygomis palyginti lengvai uždirbtų lėšų keliauja į užsienį, tarkim, už importuojamus automobilius ir plazminius televizorius (didėja užsienio prekybos deficitas), dalis ir toliau cirkuliuoja šalies ūkyje, didindama bendrą visuminę paklausą ir kitų, netiesiogiai susijusių ūkio šakų aktyvumą.

Ar išties šių reiškinių, t.y. skolinimosi ir NT bumo, mastas pakankamas, kad reikšmingai lemtų visą šalies ūkio būklę? Be abejonės. Didėjant bankų paskolų portfeliui, labai sparčiai didėja apyvartoje cirkuliuojančių pinigų kiekis (pvz., platusis pinigų junginys P3 rugpjūčio mėn. 27 proc. didesnis negu prieš metus). Pats bankų paskolų privačiam sektoriui portfelis auga apie 60 proc. per metus ir antrojo ketvirčio pabaigoje buvo 12 mlrd. litų didesnis negu prieš metus, o gerokai daugiau negu pusę šio padidėjimo lėmė paskolos gyventojams bei statybų ir nekilnojamojo turto sektoriui.

Palyginimui: 2005 m. metinis nominalusis šalies bendrojo vidaus produkto padidėjimas siekė 9 mlrd. litų. Šiuo metu daugiausia investuojama į nekilnojamojo turto sektorių (pvz., antrąjį ketvirtį investuota 23 proc. visų materialinių investicijų), o apskritai 63 proc. visų materialinių investicijų tenka pastatams ir statiniams (antrąjį ketvirtį), tad į gamybos priemones investuojama palyginti maža dalis lėšų. Didžiausias darbuotojų judėjimas yra į nekilnojamojo turto ir statybų sektorių (antrojo ketvirčio duomenimis, užimtųjų šiuose sektoriuose buvo atitinkamai 38 ir 20 proc. daugiau prieš metus), čia taip pat ir bene sparčiausias atlyginimų didėjimas, nustatantis toną ir kitų sektorių atlyginimų dinamikai. Beje, NT vystytojai giriasi, jog geras suvirintojas uždirba kelis kartus daugiau negu profesorius – vien jau tai rodo, kokia nenormali ir įtempta ekonominė situacija šalyje.

Išvada vienareikšmiška – nekilnojamojo turto bumas yra nepalygimai svarbesnis, nei galima būtų manyti, sprendžiant iš statybų bei NT tarpininkavimo sektorių svorių bendroje šalies ūkio struktūroje. Ši sfera yra viena iš svarbiausių arterijų, per kurias į šalies ekonominę sistemą patenka kredito srautai, darantys didžiulį stimuliuojantį poveikį visam šalies ekonominiam aktyvumui. Dabar ekonomiką į priekį daugiausia gena noras ir galimybė su kreditų pagalba vartoti, investuoti.

Labai tikėtina, jog ekonomikos augimas sustos, jei šis noras ar toji galimybė dings. Tai vadintina ekonomikos perkaitimu. Keista, jog Lietuvoje apie tai dar nepakankamai kalbama, nors latviai ir estai dėl to jau seniai labai nuogąstauja. Neseniai apie imančią perkaisti šalies ekonomiką atsargiai užsiminė SEB Vilniaus banko analitikai, tačiau tame pačiame leidinyje kažkodėl šią užuominą paneigė. Galbūt ekonomistus klaidina vieno iš pagrindinių ekonominio perkaitimo bruožų nebuvimas – Lietuvoje palyginti žema vartojimo kainų infliacija. Na, jei į bendrą infliacijos rodiklį analitiniais tikslais įtrauktume būsto kainų infliaciją, infliacijos turėtume su kaupu.

Kitų galimo perkaitimo požymių taip pat apstu – nerimą keliantis einamosios sąskaitos deficitas, labai spartus kreditų ir pinigų kiekio didėjimas, našumu nepagrįstas algų augimas, investicijų ir dirbančiųjų orientavimasis į procikliškumu pasižyminčius sektorius, didelė perteklinių investicijų rizika ir neįtikėtinas visuotinis optimizmas.

Grįžtant prie temos, Registrų centro duomenys, nuo kurių pradėjome, rodo, kad noras įsigyti būstą tokiomis kainomis, dingsta. Įsivyraujant visuotiniams lūkesčiams dėl tolesnio būsto kainų kritimo, būstas praranda bet kokį investicinį patrauklumą – apie tai kalbama žiniasklaidoje, teigiant, kad būsto rinką palieka spekuliantai. Iš tiesų ne visai taip – tiesiog nė vienas racionalus spekuliantas nebenori pirkti, tačiau dauguma jų nori parduoti turimus būstus, tad, kaip minėta, tikėtinas kardinalus pasiūlos ir paklausos balanso NT rinkoje pasikeitimas, nežadantis nieko gera NT statytojams ir vystytojams. Dėl pastaruoju metu itin suaktyvėjusių būsto statybų ir į betoną investuotų šimtų milijonų litų negalima sutikti su nuomone, kad NT kainos išliks stabilios, o jas palengva sugrauš infliacija. Užtenka įvertinti daugiabučių statybų šiaurinėje Vilniaus pusėje apimtis, kad suprastum, jog sustabdyti įsibėgėjusį pasiūlos traukinį šiuo metu neįmanoma. Elementari vadovėlinė tiesa ta, kad prekės gali būti parduodama mažai, bet brangiai arba daug, bet pigiai. Daug ir brangiai – neišeina.

Rizikuoju susilaukti aštrios kritikos dėl galbūt pernelyg negatyvaus požiūrio, tačiau realistiškiausi ima atrodyti tik nepalankus ir visai prastas tolesnės NT sektoriaus bei viso ūkio raidos scenarijai. Pirmasis scenarijus – pabaigę šiuo metu vykdomus didelius statybų projektus, NT sektoriaus dalyviai pripažins susiklosčiusią labai rimtą situaciją NT rinkoje, bus priversti stipriai mažinti kainas ir iš esmės peržiūrėti visas investicines perspektyvas. Tokiu atveju statybų sektorius galėtų patirti panašų į po Rusijos krizės ėjusį realiojo aktyvumo sumažėjimą, smarkiai sumažėtų kredito augimas, dingtų perteklinė vidaus paklausa, ekonomika patirtų ciklinį nuosmukį (kuris, kaip žinoma, anksčiau ar vėliau neišvengiamas).

Blogasis scenarijus – vadinamieji NT rinkos ekspertai toliau tvirtins, kad juoda yra balta, bankai visas faktines statybų išlaidas padengiančiais kreditais finansuos Naujųjų Vasiukų projektus, ir ekonomika dar metelius augs, stebindama pasaulio ekonomistus. O tada... tada beliks melstis, kad burbulo sprogimo banga nenušluotų visos Lietuvos.